'나는 부동산과 맞벌이한다', 두 마리 토끼를 잡는 법

너바나 / 알키 / 2015.05.15

재야의 고수도 평범한 직장인으로 시작했다.

부동산 투자계에서 재야의 고수로 알려져 있는 너바나는 책을 쓸 당시만 해도 30대 후반의 평범한 직장인 투자자였다. 투자를 공부를 결심하고 직장 일을 병행하면서 실전 투자를 병행한다는 것이 쉽지 않은 일이다. 하지만 그는 직장과 투자를 병행한 지 10년도 채 되지 않아 부동산 월세 수입이 연봉보다 많아졌고, 이전과는 다른 여유 있는 삶을 살고 있다. 더욱 놀라운 것은, 부동산 투자를 통해 부를 얻은 이후에도 지금까지 그는 여전히 '직장인 투자자'라는 점이다. 대부분의 사람들은 자산과 수입이 늘어나면 직장을 그만두고 여유로운 생활을 하며 일하지 않고 살아가길 꿈꾼다. 하지만 저자는 직장으로부터 매월 나오는 고정적인 현금흐름이 투자자에게 얼마나 든든한 동업자인지 잘 알고 있기에 아직까지도 퇴사하지 않고 여전히 부동산과 맞벌이를 하고 있다.

부자 되는 방법은 부자에게서 배워야 한다.

크게 될 사람은 뭐가 달라도 다른 걸까? 그는 신입사원 시절 이미 재테크에 눈을 떴다고 한다. 따져보니 무려 나보다 30년 앞에서 재테크에 눈을 뜬 것이다! 그는 각종 재테크 책을 읽고 인터넷 투자 공부 카페 등에서 다양한 글을 보며 재무관리와 투자 공부를 시작했다. 결혼 전 자기 계발을 위해 투자하는 것을 제외하고는 철저히 아끼며 종잣돈을 모았다. 하지만 첫 펀드 투자에서 -30%의 수익률을 거두고 엄청난 충격을 받았다고 한다. 너무 분하여 문제를 찾고 원인을 분석하면서 자신의 투자 실패를 복기하는 과정에서 교훈을 얻게 되었다. 그것은 부자가 아닌 사람들은 부자가 되는 방법을 모른다는 것이다. 그때부터 진짜 부자들의 투자법을 배우기 위해 약 2년 동안 재테크와 부동산 관련 책을 읽으면서 경험자들의 노하우를 배우기 위해 부단히 노력했다. 그가 얻은 정답은 '수익률이 좋은 투자 대상을 고른 후 잃지 않는 투자를 해야 한다'는 것이다. 너무 당연한 말 같지만 치열하게 공부하고 투자 현장에서 직접 부딪혀보지 않으면 결코 성공하기 어려운 원칙이다. 그는 그 원칙을 지키며 성공하기 위해서 원칙을 아는 것으로 그치지 않고 부단히 행동하고 실천했다.

은행에 가지 말고, 리스크를 통제하라.

대부분의 사람들이 금융사를 이용한 투자를 한다. 하지만 문제는 대부분의 사람들이 부자가 아니라는 것을 간과한 다는 점이다. 투자 액수가 적은 보통의 서민들에게 금융사를 통한 투자는 적합하지 않다. 수익률이 낮기 때문이다. 금융 자산이 100억 원 이상이라면 더 많은 돈을 벌기보다는 지키는 것이 중요하기 때문에 안정적인 투자를 하는 것이 좋다. 하지만 종잣돈이 10억 도 안 되는 사람은 돈을 불릴 수 있는 공격적인 투자에 최선을 다해야 한다. 공격적인 투자를 통해 높은 수익률을 거두고, 그렇게 얻은 차익으로 재투자를 해야 한다. 물론, 고수익에는 고위험이 따른 다는 것을 기억하고 철저히 공부하고 준비한 후에 투자해야 함은 당연하다. 위험을 뜻하는 영어 단어는 리스크(risk)와 데인저(danger)가 있다. 우리가 감수해야 할 위험은 통제 불가능한 위험(danger)이 아니라 통제 가능한 위험(risk)이다. 가장 위험한 투자는 '위험이 두려워 투자하지 않는 것'이라고 했다. 원금만 지키려고 한다거나 5%도 안 되는 이자에만 만족한다면 결국 경제적 자유를 누릴 만큼의 성공은 기대할 수 없다. 어떻게든 내가 가지고 있는 자본금이 나를 위해 일하게끔 만들어야 한다. 고생 끝에 낙이 온다는 말처럼, 리스크를 감당하기 위해 철저히 공부하고 대처한다면 고위험 투자를 통해 만족스러운 부를 성취할 수 있을 것이다. 그렇다면 저자는 어떻게 투자해서 경제적인 자유를 가져올 수 있었을까?

돈 버는 시스템은 스스로 만들어야 한다.

저자는 투자 초기에 경제적 자유를 위한 '부동산 100채 모으기'를 결심하고 자신만의 시스템을 마련했다고 한다. 적금을 넣듯이 매년 부동산의 갯수를 늘려나가서 20년 동안 100채를 모은다는 것이다. 흑자 구조를 만들기 위해서는 투자금이 꾸준히 필요했기 때문에 월급을 최대한 아껴서 여유금을 마련했다. 그리고 초기에는 월세를 통해 투자금을 지속적으로 마련할 수 있는 수익형 부동산을 중심으로 투자했다. 월세가 500이 넘어간 이후부터는 시세 차익형 부동산에 투자할 수 있는 단계가 된다. 하지만 돈 버는 시스템을 더욱 확장하기 위해서는 잦는 매매는 권하지 않는다. 부동산은 보유하고 있으면 지속적인 월세 수입이 생기고, 시간이 지나갈수록 그 가치도 상승하기 때문에 투자금 회수가 꼭 필요한 상황이 아니라면 보유가 답이다. 너바나가 구축하고 실천해 온 '돈 버는 시스템'을 현실화시키기 위해서는 발로 뛰는 '현장 임장(현장을 직접 보고 매물을 비교하며 수익성을 따져보는 것)'이 필수이다. 조급한 마음으로 꼼꼼히 따져보지 않은 채 투자한다면 쓰디쓴 실패를 겪게 될 것이 자명하다. 지금도 저자의 코칭을 받으며 경제적 자유를 꿈꾸는 부동산 투자 입문자들은 직장을 다니면서도 주말마다 새벽같이 현장을 직접 보러 가기 위해 운동화를 꺼내 신고 집을 나선다. 지금의 고됨이 몇 년 후 달콤한 수익으로 보상받을 것을 믿기 때문이다.

돈이 목적이 되지 않으려면 인생의 목표가 확실해야 한다.

투자 초기에 성공을 거둔 사람들은 자산이불어나는 희열 때문에 더욱 돈을 버는 데에만 집착하게 된다. 그런데, 돈은 수단이어야 하지 목적이 되면 안 된다. 돈이 목적이 되는 순간부터 인간은 돈의 노예가 될 수밖에 없다. 내가 직장인 투자자가 되어 시간을 쪼개가며 열심히 노력하여 부자가 되고 싶은 이유는 경제적인 독립을 이루어서 돈으로부터 자유로워 지기 위한 것이지, 돈의 노예가 되려는 것은 아니기 때문이다. 그러기 위해서는 본격적으로 돈 공부를 시작하기 전에 인생 목표를 구체적으로 세우고 이것을 시각화하는 작업이 선행되는 것이 중요하다. 목표를 세울 때는 추상적인 표현보다 '자산 10억 원', '월세 500만 원', '10kg 감량' 등 숫자가 들어간 내용으로 정하는 것이 성공할 확률을 높인다. 그리고 반드시 시각화하여 잘 보이는 곳에 붙이고, 소리 내어 읽으며 잠재의식에 각인시키자. 다음은 그 목표를 이룰 언제까지 이룰 것인지 기한을 정해야 한다. 기한이 없는 목표는 집중력이 떨어지고, 오늘이 아니어도 내일 다시 하면 된다는 안일한 생각으로 인해 계속 미뤄지게 된다. 미뤄지는 것이 습관이 된 목표는 결코 이룰 수 없다.

월급쟁이 고수가 알려주는 재테크 노하우

마지막 장에서 저자는 초보 투자자를 위하여 투자 공부를 하는 방법을 단계별로 소개하고 있다. 1단계는 경제신문을 읽으며 기초를 다지는 단계다. 2단계는 투자 관련 책을 읽으며 부자 마인드와 투자를 위한 지식을 세팅하는 단계다. 3단계는 온라인에서 정보 및 동료를 얻기 위한 활동에 참여하는 단계다. 4단계는 매주 현장 답사를 다니며 물건을 보는 눈을 길러가는 단계다. 5단계는 지속적으로 투자를 해나갈 수 있도록 이끌어줄 수 있는 멘토를 만나는 단계다. 이러한 단계를 거치면서 투자의 기본기와 무기를 하나씩 장착해 나가는 것이다. 또한 초보 투자자들이 궁금해할 만한 수익률 계산하는 법, 직장 생활과 투자를 병행하는 방법, 부동산 투자의 굿 타이밍, 임차인 관리 노하우, 현장조사의 기술 등을 이해하기 쉽게 안내하고 있다. 당신이 직장인이라면, 그리고 부동산 투자를 통해서 경제적 자유를 누리기를 원한다면, 조급함을 버리고 1단계부터 시작하여 꾸준히 정진하기 바란다. 성공을 이룬 자신의 모습을 떠올리며 행복하게 투자하는 사람이 하루라도 빨리 목표에 도달할 것이다.