'싱글맘 부동산 경매로 홀로서기', 실전 경매 전문가의 생생한 투자 가이드

이선미 / 지혜로 / 2014.05.08

이 책에는 마이너스 통장으로 마련한 500만 원이 전부였던 저자가 '서민갑부'로 인정받는 전업 투자자가 될 수 있었던 이선미의 경매 성공 스토리가 담겨 있다. 자라는 동안 녹록지 않았던 가정 형편과 결혼 후에도 직장과 대학원을 병행하며 치열하게 살아온 그녀다. 매 순간 성장을 갈구하며 치열한 삶을 사는 부인에게 '일만 하는 여자는 매력 없다'는 이유로 남편은 이혼을 요구하였고, 그렇게 그녀는 싱글맘이 되었다. 자녀들을 맡아 양육해야 했기에 더 독해질 수밖에 없었던 그녀는 과로로 인한 스트레스가 쌓여 암 선고를 받게 된다. 수술 후 회사를 사직한 후 투병을 하면서 우연히 접하게 된 경매를 통해 그녀의 인생은 다시 생기가 돌고, 요양 중에만 10건의 낙찰을 받는 경매 인생이 시작되게 되었다.

이 책은 저자의 실전 경매 사례를 통해 경매의 준비, 현장조사, 경매 처리 과정, 인테리어 노하우 등을 공개한다. 또한, 소액으로 경매 투자를 시작하려는 초보 투자자들이 경매에 대한 심리적 문턱을 낮추고 도전해 볼 수 있도록 자신의 진솔한 경험담과 조언을 들려준다.

 

대출은 안 된다는 편견을 버려라, 두 번 버려라.

경매는 돈 많은 사람이나 할 수 있는 것이라는 편견을 가진 나 같은 사람은 경매에 도전하기를 망설이게 된다. 하지만 이 책을 읽고 나면 그 망설임은 쓸데없는 일이었다는 것을 깨닫게 된다. 일단 낙찰을 받게 되면 경락자금 대출을 활용하여 낙찰가의 약 30% 정도만 있으면 자금 문제를 해결할 수 있다. 나머지는 투자금은 어떻게 충당할까? 저자는 보유하고 있던 집을 팔고 월세로 전환하여 집에 묶여 있는 돈을 경매 여러 건의 입찰금으로 활용하였다. 그리고 돌아가신 엄마가 고향에 남겨주신 작은 땅이 떠올라 매도했다. 죽은 자산에 숨을 불어넣어 일하는 자산으로 만들었던 것이다. 집과 땅이 없다면 보험약관대출을 활용할 수도 있고, 집이 있어도 팔 수 없다면 집 담보 대출을 활용할 수도 있다. 대출은 레버리지 효과를 가져와서 자산증식에 가속도를 붙여준다.

 

어떤 물건을 골라야할까?

경매를 처음 시작하는 사람은 내가 사는 지역에서 시작해서 익숙한 인접 지역으로 넓혀 나가는 것을 권한다. 새로운 지역보다 더 많은 정보를 쉽게 알 수 있으므로 두려움이 덜하기 때문이다. 권리분석 등으로 물건을 비교 분석할 수 있게 되면, 감정가가 시세보다 낮은 물건을 고르는 것이 좋다. 일반적으로 감정가는 시세보다 높은 가격으로 산정하는데, 감정가가 시세보다 낮다는 것은 짧은 기간 동안 부동산 가격이 급등했다는 증거이다. 그러므로 높아진 시세를 생각하여 입찰금을 조금 더 적어서 내게 되면 낙찰 확률이 커지고, 입찰금을 높게 냈어도 바로 매도하게 될 경우에도 시세차익이 높기 때문에 충분히 상쇄가 된다는 것이다. 다음으로는 매매가와 임대가가 비슷한 물건을 고르자. 전세가율이 높은 곳은 생활여건이 좋아서 임대가 잘 되는 지역이거나 상승 호재가 있는 지역이라고 볼 수 있으므로 소액 투자를 시작하기 좋으므로 초보자에게 적합하다.

 

여자라서 더 유리한 임장과 명도, 리모델링

임장 : 경매 물건을 현장에서 직접 보고, 시세조사를 하는 것들을 통틀어 '임장'이라고 한다.

임장을 갈 때 예전에는 경매정보지의 복사본을 꼭 지참했는데 이제는 스마트폰 유료 어플이 제공해주는 자료들이 좋아서 스마트폰만 있으면 감정평가서와 등기부등본 열람까지 가능하다. 또한 스마트폰은 카메라와 녹음기 역할도 하므로 현장 사진과 면담 자료 녹취에도 필수품이다. 임장 후에는 자료를 정리하고 임장활동 현장조사서(임장 보고서)를 꼭 기록해두는 습관을 갖는 것이 좋다. 자료가 많으면 보관이 쉽지 않으므로 저자는 밴드나 카페, 블로그를 활용하거나, 원노트나 에버노트 등을 활용하면 편하다고 귀띔해준다.

다음으로, 주거용 임장의 경우에는 주부의 일과를 떠올리며 살펴보기를 권한다. 학교와 마트, 문화공간이 가깝게 있는 곳이 좋고, 교통환경이 쾌적해야 좋은 물건이다. 공원 등 자연환경이 좋고 조망권을 확보할 수 있는 물건은 좋고, 혐오시설은 없어야 한다. 세대수가 많은 단지가 좋으며, 주차공간을 살펴보아 주차에 불편함이 없어야 한다. 임장 시에는 부동산을 4~5군데 들러 세밀하게 조사하는 것이 바람직하며, 관심 있는 지역의 입찰하고 싶은 물건이라면 유찰되기를 기다리지 말고 1차 신건일 때부터 현장 조사를 하는 것이 유리하다. 이때가 경쟁자도 덜하고 부동산도 경매 물건일지 잘 모를 때이기에 고급 정보를 얻을 확률이 크다.

 

명도 : 건물이나 토지 따위와 같은 부동산의 소유권이 이전되어 소유권자가 과거부터 부동산을 이용하고 있는 자에게 사용 중단을 요청하는 것을 '명도'라고 한다.

초보 투자자에게 낙찰 후 가장 걱정되는 것이 있다면 바로 '명도'일 것이다. 낙찰받은 물건에 살고 있는 점유자를 찾아가 이사해 달라고 말하는 것은 매우 불편한 일이다. 하지만 저자는 점유자를 꼭 만날 필요는 없다고 말한다. 때에 따라서는 전화와 서면만으로 해결할 수 있는 물건도 있다고 하니, 미리 겁부터 먹을 필요는 없을 것 같다. 가급적이면 최상의 효과를 가져올 '내용증명'과 '3자 화법'을 활용하고, 점유자와의 만남은 최소한으로 하는 것이 좋다. 내용증명은 점유자에게 명확한 상황 판단을 할 수 있게 돕고, 3자 화법은 상대방이 무리한 요구를 차단할 수 있는 장점이 있다고 하니 잘 익혀두면 유용할 듯싶다. 특히 3자 화법은 가상의 사장님을 설정하고, 자신을 직원으로 소개하는 것이다. 무리한 요구에 할 경우, 본인은 중간자 역할이므로 권한이 없지만 잘 말씀드려보겠다는 식으로 발을 빼면서도 점유자가 알아야 할 내용을 정확히 이야기해 줄 수 있기 때문이다.

리모델링 : 낡고 오래된 아파트나 주택 등을 최신 유행의 구조로 바꾸어 주는 개보수 작업을 '리모델링'이라고 한다. 

저렴한 비용으로 최대의 효과를 내기 위해서는 인테리어 업체에 맡기지 않고 직접 자재를 구입하고, 각 작업의 전문 기술자를 직접 섭외하여 중간 마진 없이 직거래를 하는 것이 좋다. 어렵지 않은 공사라면 셀프 인테리어도 권한다. 몸은 힘들어도 견적 차이가 크게는 10배 이상도 날 수 있음을 생각하면 발품을 팔지 않을 수 없다. 인테리어 공사를 끝내면 내 집의 장점을 어필하여 가장 먼저 팔리게 할 수 있도록 홍보 전단지를 만들어 부동산에 돌리기를 권한다. 앞면에는 집에 대한 사진들과 연락처를 적고, 뒷면에는 거래 조건을 세세하게 적어두면 정말 관심 있는 사람들만 전화가 올 확률이 높아진다고 한다. 요즘에는 동영상을 촬영하여 유튜브에 올린 후 영상의 링크를 부동산 사장님께 보내거나, QR코드를 삽입해 두는 방법도 많이 사용하고 있으며, 여러 가지 부동산 카페와 부동산 어플 등에 게시하는 방법도 효과가 좋다고 한다.

 

경매에 대한 편견을 버리다.

그 밖에도 이 책에는 경매 투자를 할 때 기본적으로 알아야 할 권리분석 및 등기부등본 살펴보는 법, 대항력의 요건과 우선변제권 등을 알기 쉽게 설명하고 있다. 또한 부동산 세금, 임대수익률과 매도 수익 따져보기, 대출 똑똑하게 활용하기 등의 노하우와 경매보다 큰 수익을 노려볼 수 있는 공매 투자의 장단점까지도 담고 있다.

나는 이 책을 읽는 내내, 경매 노하우와 기본 지식뿐만 아니라 무일푼에서 시작하여 수십 억 자산가가 되기까지의 치열한 경험을 토대로 예비 투자자들의 입장을 헤아리며 하나라도 더 알려주고 싶은 마음으로 써 내려간 저자의 진정성이 깊이 느껴졌다. 어떤 일이든지 '성공을 한다'는 것은 눈에 보이는 것이 전부가 아니라는 생각을 다시 한번 하게 되었다. 그녀의 글을 읽으면서 경매 투자에 대한 잘못된 편견을 버리게 되었고, 오히려 노력한 만큼의 성과를 얻을 수 있는 정직한 투자 시장이라는 확신이 들게 되었다.